Marco Aurelio Fernández
(Parte I)
En Baja California hay una versión bien consolidada, y más antigua que la denunciada en la Ciudad de México, de un Cartel Inmobiliario. Se trata de una mafia dedicada, desde hace más de dos décadas, a apropiarse, a la mala, de terrenos dentro del Ejido Primo Tapia, en el municipio Playas de Rosarito, ubicados a unos metros de la playa, para venderlos a particulares que, generalmente, son compradores de buena fe.
Durmiendo con el enemigo
A la maquinación del despojo y el fraude, diseñada y puesta en marcha por dos especuladores inmobiliarios, se han incorporado ejidatarios inescrupulosos que no han dudado en traicionar a sus compañeros y representados, a cambio de una parte del botín producido por la comercialización ilegal de los lotes. Esos ejidatarios son clave en la operación, pues reconocen y firman compraventas de lotes fuera de la ley, pero lo hacen desde la Presidencia del Comisariado Ejidal, posición que los convierte en representantes administrativos y gestores del Ejido. Al utilizar su representación para actuar a favor de los especuladores y en contra los intereses del ejido en global, de los ejidatarios en lo individual y de las normas agrarias y civiles en lo general, en lugar de representantes, los funcionarios ejidales se han convertido en cómplices de por lo menos dos delitos: despojo y el fraude, contra su propia comunidad.
Complicidad gubernamental
Hay un tercer elemento que le ha dado fuerza y credibilidad, por una formalidad aparente, a las compraventas fraudulentas que los especuladores y los representantes del Ejido han formalizado: la participación de funcionarios de la Dirección de Catastro Municipal de Playas de Rosarito. Desde esa oficina se han gestionado y emitido claves catastrales, también conocidas como cuentas prediales, a nombre de compradores de predios cuya legal propiedad está en duda y se encuentra en litigio, pues los lotes a que corresponden fueron vendidos indebidamente, y sin derecho, por los especuladores que maquinaron el despojo y el fraude; no por los ejidatarios, adjudicatarios legales de esa tierra.
La emisión, sin el debido sustento y formalidades, de un documento oficial, un recibo predial, que hace presumir propiedad, mas no la determina en forma definitiva, contraviene las reglas más elementales de la compraventa de tierra, tanto en el Derecho Civil como en el Derecho Agrario. Sin embargo, ese papel regularmente sirve muy bien para engañar, y enganchar, a compradores de buena fe.
Con la creación de cuentas prediales, o claves catastrales, a favor de aquellos que compraron predios a quienes no eran sus propietarios, los empleados y las sucesivas administraciones de la oficina catastral de Playas de Rosarito, se han convertido en cómplices de los defraudadores, pues han generado y entregado documentos oficiales, sin apego a los procedimientos ni a la verdad legal, que presumen indebida, pero además equivocadamente, la propiedad de los terrenos inscritos por ellos mismos en el Catastro Municipal. Esos documentos no tienen pleno valor por el origen ilegal de la operación de compraventa y la creación irregular de las claves catastrales. Sin embargo han servido para fortalecer la simulación de compraventa, y con ello el despojo y el fraude cometidos contra el Ejido, contra los ejidatarios poseedores de esos terrenos, y también contra los compradores de buena fe.
Colusión y Delincuencia Organizada
Cada uno de los operadores de esta maniobra, que se ejecuta desde hace 25 años sin que hasta hoy ninguna autoridad la detenga, tienen nombre y apellidos. Están los especuladores y cerebros de la operación de despojo y fraude. Están también los funcionarios de diferentes etapas del Comisariado Ejidal y están, por supuesto, los diferentes funcionarios que han estado a cargo de la oficina municipal del catastro de Playas de Rosarito, a lo largo de los últimos 25 años.
Susana López Gámez y Salvador Zamudio Gámez, parientes, son los especuladores y defraudadores. Juntos urdieron la trama y son el cerebro responsable, los grandes arquitectos de la operación continuada de despojo y fraude en Playas de Rosarito. Como cerebros, son también los constructores de una importante, y bien aceitada, red de corrupción y complicidades en diferentes espacios del ámbito municipal, y quizá del estatal.
Por otro lado está un grupo de ejidatarios abusivos y traidores de ayer, pero también de hoy. Estos se han aliado con Susana López Gámez y Salvador Zamudio Gámez, en distintos momentos, para utilizar la figura del Comisariado Ejidal, la representación legal y administrativa del Ejido, como mecanismo para defraudar al mismo Ejido y a sus representados, los otros ejidatarios. De ellos habrá que ocuparse en una entrega futura de este trabajo, pues están perfectamente identificados.
El otro extremo de la pinza de corrupción con que los defraudadores atenazan a sus víctimas, esta en el Ayuntamiento Municipal de Playas de Rosarito, específicamente en la Dirección del Catastro Municipal. Por ahí han pasado varios funcionarios durante el último cuarto de siglo y, en principio, todos deberían ser investigados por esta operación ilegal a gran escala y de largo alcance.
Delitos de servidores públicos
De entre los funcionarios públicos del Catastro Municipal, hasta hoy se tienen pruebas que señalan responsabilidad por complicidad en un fraude y ejercicio indebido del servicio público, de dos de estos sujetos.
El primero es Rodrigo Bojórquez Ramírez, quien en el año 2009 fungía como Director de Planeación y Catastro. Este personaje modificó las bases de datos catastrales, por solicitud de Susana López Gámez, y con ello propició que se crearan claves catastrales y se expidieran boletas prediales, a nombre de terceros que indebida, e ilegalmente, le compraron lotes a López Gámez, cuando los terrenos eran parte del Ejido Primo Tapia y estaban adjudicados al ejidatario Antonio Pequeño Guerrero, único con derecho para venderlos.
Sin la autorización de Antonio Pequeño, cualquier compraventa de esos terrenos es nula y, por supuesto, Susana López Gámez no tenía esa autorización. Quien generó claves catastrales y boletas prediales, para darle una apariencia de formalidad y legalidad a esas compraventas, fue Rodrigo Bojórquez Ramírez, que así se convirtió en cómplice de una millonaria operación ilegal.
Otro personaje de la misma oficina que también tiene responsabilidad por su forma de conducirse en este asunto, es el actual encargado de despacho de la Dirección de Catastro del municipio, Ricardo Rodríguez Morgan. Este hombre se negó, de forma sistemática, al menos en 35 ocasiones durante 2023, a entregarle a María Guadalupe Salazar Gutiérrez, viuda de Antonio Pequeño Guerrero y también heredera única suya, la información sobre la procedencia y origen, cómo se generaron, las claves registrales que esa Dirección creó y asignó sobre lotes que forman parte de la parcela de quien fuera su marido, Antonio Pequeño Guerrero, y que ahora es patrimonio de su viuda y heredera.
María Guadalupe Salazar Gutiérrez es, en estricto sentido, la legítima propietaria de los lotes que Susana López Gámez ha vendido ilegalmente a terceros compradores. A ella no se los han pagado los predios y ella no ha autorizado su venta. Para defender legalmente su propiedad, requiere de la información sobre las claves catastrales generadas y asignadas, indebidamente, por la Dirección de Catastro del municipio a favor de terceros, sobre lotes que son de ella. En lugar de obtener el apoyo de la Dirección para aclarar la legal y legitima propiedad de esos lotes, la señora Salazar Gutiérrez ha recibido reiteradas negativas a sus solicitudes de información, por parte de Rodríguez Morgan.
El registro catastral existe en cada municipio, precisamente para saber, no sólo la situación fiscal de cada predio, también la historia de la propiedad y las sucesivas traslaciones de dominio, o compraventas, de que ha sido objeto. Para esos sirven las claves catastrales; para verificar la evolución de la propiedad de un terreno o una casa, así como los nombres de quién o quiénes han sido sus dueños, los han vendido y a quiénes los han vendido. Sin embargo, en Playas de Rosarito, el señor Ricardo Rodríguez Morgan parece convencido de que su oficina, la del catastro municipal, solo sirve para encubrir, o ayudar a cometer despojos, en detrimento del derecho de propiedad y de los legítimos titulares de los inmuebles.
Continuará…